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第34回　どのくらいの繰り上げ返済で
どのくらいお得になりますか？
栃木銀行　個人ローン部
植田さんがお答えします		 栃木銀行バナー


質問 　私は、借入額3000万円を銀行から住宅購入資金として借入しようと思っています。毎月の返済額も10万円前後を考え、30年から35年くらいの返済期間で考えています。そんな折り、繰り上げ返済するとお得になるということを聞きました。私の場合どのくらいの繰り上げ返済で、どれくらいお得になるのかが知りたいと思いメール致しました。どうぞよろしくお願いいたします。
（宇都宮市　42歳　会社員）

　

回答 　住宅ローンの毎月の返済額は、お取り扱いする金利や期間によって異なります。3,000万円の金利2.0％で借入し、元利均等返済の場合の毎月返済額は、30年返済は、110,885円、35年返済は99,378円です。金利3.0％では、30年返済は、126,481円、35年返済は、115,455円です。なお年2回のボーナス時増額返済をご利用になると、毎月返済額の軽減が図れます。但し、返済期間中に借入金利が上昇した場合、通常は毎月返済額が増額されることとなりますので注意が必要です。
　住宅ローン3,000万円を金利3.0％で30年借入した場合、支払利息の合計は約1,553万円です。借入3年後に100万円を一部繰上返済し借入期間を短縮すると、支払利息の合計は約1,433万円で支払い利息に約120万円の差がでます。同じ条件で、借入10年後に100万円を一部繰上返済した場合は、支払利息合計は約1,474万円で支払利息の差は約79万円です。ご返済の残り期間が長くローン残高が多く残っている時の方が支払う利息が多いため、このような差が生じます。
尚、通常、繰上返済に際しては、繰上返済手数料がかかります。また期日短縮後の期間によっては住宅ローン控除（住宅減税制度）が以後受けられなくなることもあります。
　詳しくは、ローンプラザ窓口、またはお近くの支店へご相談ください。



第33回　住宅ローンの融資を受ける時の判断基準はどのようにきまっているの？
栃木銀行　個人ローン部
植田さんがお答えします		 栃木銀行バナー


質問 　マイホームを購入したいと考えています。ローンを組みたいと考えていますが、不動産契約を交わしたのち、ローンが通らなかった場合は、契約や支払った手付け金のこともあって非常に不安です。住宅ローンの融資を受ける時の判断基準はどのようにきまっているのでしょうか？
（宇都宮市　32歳　主婦）

　

回答 　住宅ローンを審査する場合、年齢、職業・職種、年収、資金計画や返済計画、他のお手入れ状況等について審査します。
お借り入れの条件については、お借入金額、お借入期間、申込時の年齢・完済時の年齢、勤続年数、年収の下限、年収に対するご返済の割合等に一定の基準を設けています。また、対象となる土地・建物に第一順位の抵当権設定、団体信用生命保険に加入していただくこと、保証会社の保証を得られること、居住地か勤務地のいずれかが営業区域内であること等が条件となります。

　現在、ご予定されている購入場所や金額等で審査を受けることができます。正式な契約を交わす前に窓口にご相談されてみてはいかがでしょうか。なお、不動産契約を結ばれる際に、ローンが通らなかった場合は契約を取消することができる旨のローン特約条項を付けることができます。
詳しい内容はローンプラザ窓口またはお近くの支店へご相談ください。



第32回 金利が上がる前と現在とでは、住宅ローンにどのくらいの差が生まれてしまうのでしょうか？
質問 　先日、日本銀行が金利を0.25％～0.5％に上げると発表したニュースを見て質問してみようと思いました。私は只今、家を建てようと考えています。金利が上がる前と現在とでは、住宅ローンにどのくらいの差が生まれてしまうのでしょうか？予定として2000万円くらいの借入を考えてています。また、今後も金利が上がるとも聞いたのですが、35年での返済で固定金利と変動金利では、どちらのほうがよいのでしょうか？
（宇都宮市　39歳　主婦）
回答 　例えば、残高2,000万円、期間35年ボーナス返済なしの場合、住宅ローン金利2.5％で月々71,499円の返済となります。金利が0.25％上昇して2.75％となりますと月々74,206円、0.5％上昇して3％の場合には月々76,970円になります。
　変動金利は市場金利の同校によって6カ月毎に、金利が見直されます。固定金利には、固定期間の短いものと長いものがあり、金利変動の時期や幅にもよりますが、今後金利の上昇を予測する場合は、変動金利よりも固定金利を選択した方が有利です。金利上昇傾向が長引く場合は、長い固定期間のものが有利です。
　詳しくは、お近くの栃木銀行窓口にご相談下さい。
　なお金利選択については、お客様自身のご判断に委ねられており、世の中の動向を見ながら、ご選択頂くことになります。



第31回 銀行からの借り入れについて
質問 　家族4人（お腹のなかに１人）がのびのび暮らせる広いリビングがあるマイホーム。我が家の希望です。ですが、現実をみると現在の自己資金は500万円、月々6万円のアパート生活をしています。300万円程度を頭金に月々の支払いを7万円くらいにおさえてマイホームの購入をしたいと考えているのですが、銀行からの借り入れはいくらまで可能なのでしょうか？
（宇都宮市　34歳　主婦）
回答 　月々のお支払い金額を7万円くらいにしますと、借入期間・金利等によって異なりますが、固定金利3年（1.55％（平成19年1月31日現在の最大優遇金利））35年返済の場合で2,250万円となります。
　この場合毎月の返済額は69,443円（ボーナス返済なし）となりますが、3年後に固定金利3年、5年、10年、20年または変動金利を再選択して頂くことになりますので、金利が上昇している場合等は返済額が増加する可能性があります。
　また、年収に対してのご返済の割合についての基準がございますので、年収によっては、上記金額よりも減額になることもございます。
　お申し込みの際は、ご年齢やご収入に応じた借入金額・借入期間等の一定の基準がございます。詳しくはお近くの窓口にご相談下さい。



第30回 「ゼロ金利」による金利への影響
質問 　３年後を目標にマイホームを考えだしたばかりなのですが、いわゆる「ゼロ金利」の影響で、金利はどれくらい変わってきて、実際の金額として差がいくらくらいになるという予想ってありますか。各金融機関によって様々かとは思うのですが。
　また、消費税が数年後にあがるのかな、と思いますが、それによって何か資金を考える上で必要なこと、注意点はありますか。またこれから先で資金的な部分でみて、いつ頃が「買い時」なのでしょうか。
(35才　主婦　宇都宮市)
回答 日銀のゼロ金利解除により、住宅ローンの金利は今後上昇すると言われています。
金利が１％上昇した場合の月々の返済額は次のとおりです。

※借入額１０００万円の場合
  金利２％の場合 金利３％の場合
借入期間２５年 ４２，３８５円 ４７，４２１円
借入期間３０年 ３６，９６１円 ４２，１６０円
借入期間３５年 ３３，１２６円 ３８，４８５円

上記のように金利が１％違うと返済額にもだいぶ差があります。

　将来、金利がどう変化していくのかは予想できませんが、いつが買い時かは家族のライフサイクル等も考慮し検討すべきです。
借入額は、金利が上昇した場合でも返済のできる範囲内の額で検討する事が必要です。
無理のない返済をしていく上でも、ある程度の自己資金のご用意をお勧めいたします。

物件価格を３０００万円とした場合
  住宅ローン借入 毎月返済額 年間返済額 総支払利息
自己資金なし ３０００万円 １１５，４５５円 約１３８万円 約１,８５０万円
自己資金２割 ２４００万円 ９２，３６４円 約１１０万円 約１,４８０万円
差額 ６００万円 ２３，０９１円 約２８万円 約３７０万円

※借入期間３５年、金利は全期間固定金利３％で算出しています。

なお、消費税が引き上げられた場合、建物建築費の消費税分、住宅ローンに関しては取扱手数料にかかる消費税分が増加します。



第29回 ボーナス併用でない住宅ローンの組み方を教えてください
質問 　現在考えている頭金として５００万円、主人と私の両親から計１０００万円を融通してくれそうです。今の借家を１０００万円で購入する話で、２年後を目標に建て替えで考えております。解体費もかかると聞きますし、購入資金とあわせると新たなマイホームの頭金としては２００万くらいと想定し、建物としては２０００万くらいが望みです。家庭の年収は５００万ですが、どれくらい借入することが出来ますでしょうか。できれば、ボーナス併用ではない計画にしたいのですが。
（下野市　３２歳　主婦）
回答 　今回のケースの場合、２年後の新築の際の借入についても視野にいれて資金計画をたてる必要がございます。

　現在、当行の住宅ローンでは「所要資金の１００％（土地・建物購入（建設）費＋諸費用{＊}）」までの借入をご利用頂くことができます。しかし、解体費用など、お借入出来ない費用もございますので、購入資金（建築資金）の２割程度の自己資金をご用意いただくことをおすすめします。
（＊ここでの諸費用とは保証料・取扱手数料・火災保険料・登記費用です。）

　年収５００万円の場合、３５年返済で４０００万円くらいの借入は可能ですが、購入（建築）する物件や、お客様の年齢・年収・返済期間によって借入可能額がことなりますので、詳しくはお近くの窓口にご相談下さい。



第28回 財形住宅融資のメリット
質問 　財形住宅融資のメリットについて聞きたいのですが、住宅購入を目的とした預貯金、融資にあたってはサラリーマンならではの有利な方法として「財形住宅貯蓄」がいいと聞きました。財形住宅貯蓄・財形住宅融資のメリットを教えて下さい。
（宇都宮市　３０歳　パート）
回答 　財形住宅貯蓄は、住宅の購入や増改築を目的に積み立てる貯蓄で、財形制度を行う企業に勤める５５歳未満の社員であれば誰でも行うことができます。
一定の条件を満たせば元利合計で、５５０万円までの利子や分配金が非課税となります。財形貯蓄については勤務先、または財形貯蓄取扱金融機関にお問い合わせ下さい。

　次に財形住宅融資は財形貯蓄を行っている人が、住宅を取得する時に利用できる融資制度です。
借入額は次の３つのうちもっとも小さい額です。

１）所要資金の８割
２）財形貯蓄残高の１０倍
３）４０００万円

　金利は５年ごとに見直しとなりますが、平成１８年１月現在の金利は、１．９２％と公的融資の中でも最低水準の金利で、融資手数料・保証料も不要です。

　詳しくは最寄りの窓口にご相談下さい。



第27回 住宅金融公庫が廃止されるが、公庫から借りた返済中のローンはどうなるのか？
質問 　住宅金融公庫の「フラット３５」で住宅ローンを検討しています。ただ、平成18年末までに公庫の業務が独立行政法人に受け継がれると聞きました。公庫から借りての返済中のローンは、その後どうなるのでしょうか？
　また、銀行窓口でローンの相談をしたいのですが、仕事の関係上、平日にはなかなか行けません。土曜・日曜に相談できる窓口はどこにありますか？
（鹿沼市　３８歳　会社員）
回答 　ご質問にあるように、既に平成１９年４月１日に住宅金融公庫が廃止され、その権利及び義務が独立行政法人　住宅金融支援機構に引き継がれます。
　しかし、ご利用いただいたローンの契約内容（金利などの返済条件や返済の口座）が変更になることはありません。
　団体信用生命保険につきましても、住宅金融支援機構に引き継がれますので、契約内容が変更になることはありません。

また、休日のローン相談窓口ですが、栃木銀行では栃木県内６店舗で土・日・祝祭日も営業しています（但し１２月３１日、１月１・２・３・日は休業）ので、最寄りのローンセンターにご相談下さい。

【休日（土・日・祝祭日）営業の窓口】
○ とちぎんプラザローンセンター（本店北側）
○ FKDローンプラザ（FKD宇都宮店内）
○ アピタとちぎんプラザ（アピタ宇都宮店内）
○ 陽東ローンプラザ（陽東桜が丘支店内）
○ 西那須野三島ローンプラザ（三島支店内）
○ 大田原ローンプラザ（大田原西支店内）

【土曜日営業（日・祝祭日休み）の窓口】
今市支店・鹿沼東支店・自治医大駅前出張所・真岡西支店・小山東支店・栃木北支店・佐野支店・足利南支店

＊ 営業時間については各ローンプラザにお問い合わせ下さい。



第26回 バリアフリーへのリフォームを含めた介護の融資について
質問 　同居の両親が高齢のため、同居をすることになりました。そこで、バリアフリーなどの介護を含めた、リフォームを考えています。中古物件を１０年前に購入し、ローンは今年で終わります。介護のための融資について教えて下さい。
（宇都宮市　４５歳主婦）
回答 　バリアフリーへのリフォームを含めた介護のご融資につきましては、無担保でお借入ができる「介護ローンささえ」があります。本商品は、介護に関する費用への使いみちということもあり、通常のリフォームローンよりも低金利になっております。
　また、借入金額は最高７００万円までと大きくご利用いただけ、借入期間は最長１５年と返済とゆったりとなっています。
　どの借入でもお申し込みの際は年齢や収入に応じた借入金額・借入期間などの一定基準があります。詳しい内容はローンプラザ窓口、またはお近くの支店へご相談下さい。

金利　変動金利　3.375％ （平成１７年１０月１２日現在）



第25回 中古物件購入時の借入の条件
質問 　ちょっとしたきっかけから、古民家を見て、一目でそのお宅を気に入ってしまいました。そのお宅は１００年以上たっているということで、２年ほど前から誰も住んでいないということでした。そのお宅を購入したいと考えているのですが、古民家再生？リフォームというのでしょうか、その場合、住宅金融公庫からの借入や、銀行のローンというのは同じように出来るのでしょうか？
（宇都宮市　42歳　主婦）
回答 　今回ご購入を希望されている住宅が築後100年以上経過の古民家という事ですが、住宅ローンでは古民家は中古物件の取扱いとなります。
　住宅金融公庫では、中古物件購入時の借入の場合、建物の耐震性に重大な問題がないかを簡易に評価する「耐震性に関する基準（耐震評価基準）」というものがあり、これをクリアすることが必要です。しかし購入後のリフォーム資金であれば「耐震性に関する基準（耐震評価基準）」はなく借入れは可能と思われます。
　住宅ローンでは建物に対して住宅金融公庫のように「耐震性に関する基準（耐震評価基準）」はなく、購入もリフォームもローンの取り扱いは可能です。ただし住宅ローンで借入れの場合、通常築後100年以上経過の古民家で建物の価値は0と判断されるため、借入れは古民家が建っている土地の価格のみが基準となります。また古民家購入後であれば個別相談となりますが、無担保「リフォームローン」の取扱いも可能と思われます。
　どの借入でもお申込みの際はご年齢やご収入に応じた借入金額・借入期間等の一定の基準があります。
　詳しい内容はローンプラザ窓口またはお近くの支店へご相談下さい。



第24回 変動金利と固定金利の違い・「フラット３５」について
質問 　計画しているマイホームで、現在所有の土地（評価額７００万円）から引っ越して新築を考えております。土地・建物で１５００万円ほどの借入と試算をしているのですが、現在からですと固定・変動どちらが得なのでしょうか？また、「フラット３５」という公庫の商品があると聞きましたが、どのようなものでしょうか？ローンは２５年で済ませたいと思っています。
（宇都宮市　40歳　主婦）
回答 　住宅ローンには変動金利と固定金利（固定金利選択型）があります。変動金利は、市場金利の状況に応じて、半年毎に金利が変動するというものです。市場金利が下がった場合にはローン金利も下がるというメリットはありますが、反対に市場金利が上がった場合にはローン金利が上がることになります。
固定金利選択型住宅ローンの場合、３年・５年・１０年のうちいずれかを選択していただき、その期間内はローンの金利が据え置かれるものです。市場金利が上がっても下がっても、選択していただいた期間内のローン金利は一定で、その期間終了時に再び変動・固定金利（選択型）の中から選択する事になります。
　現在の傾向としては、固定金利で期間が短いものほど金利が安くなっております。将来の金利情勢によって金利が変動することも考えられますので、お客様の生活設計に合わせて検討してみて下さい。
また、「フラット３５」は全期間（最長３５年）、固定金利で借入ができるもので、返済途中で金利が変更にならない商品です。融資額は１００万円～８，０００万円で建設費用や購入費用（含む消費税）の８０％までの利用が出来ます。通常の住宅ローンで必要となる保証料・繰上返済手数料も０円であることから、諸費用が少なくてすみます。
　詳しくはお近くの窓口にご相談下さい。



第23回 リフォームする場合の条件
質問 　水回りや生活環境も変わり、 リフォームを考えているのですが、条件などはありますでしょうか。
　我が家は現在３０年ローンでまだ５年ローンが残っております。そのような場合でも新たにリフォームのローンを組むことは可能でしょうか？また、残高は一括ですと４００万くらいですが、借り換え的な組み方にリフォームのローンを組み直すことは可能でしょうか？
（宇都宮市　55歳　主婦）
回答 　リフォーム資金には無担保で借入れができる「リフォームローン」があります。借入金額は最高７００万円まで、借入期間は最長１５年です。申込時の年齢や年収、また他の借入れ状況によっては借入期間、借入限度額が短縮・減額となる場合があります。

【５月９日現在の金利】

《事務手数料》 ３，１５０円
《固定金利１０年超》 ４．７５％～５．７５％
《固定金利１０年以下》 ４．２５％～５．２５％
《変動金利》 ２．８７５％～３．８７５％
＊ お客様のお取引をポイント化し、その合計に応じて金利が優遇されます。

　現在の住宅ローンの借換も含めた借入の場合は、土地と建物に第１位の担保設定をさせていただく「住宅ローン」がご利用いただけます。金利は条件により〔３年固定１％〕からありますが、保険会社への保証料や、抵当権設定費用、事務取扱手数料がかかります。（借入期間や借入金額、保険会社によって異なります）

　詳しくは最寄りの窓口にご相談下さい。



第22回 土地から購入する場合、どのくらい借りられるのか？また月々の返済額はいくらか？
質問 　具体的に新築を考えているのですが、頭金として貯蓄の中からマイホームに当てようと考えているのは、８００万円です。夫の年収は約４５０万円です。土地からの購入となるので、立地を考えるか、建物に予算をかけるか悩んでおりますが、どれくらい借りることが出来ますか？その場合の月々の返済額はどれくらいですか？ちなみに現在のアパート代は８万円、毎月の貯金は平均５万円です。子供は14歳の女の子と９歳の男の子です。
（宇都宮市　38歳　主婦）
回答 　今回のご質問について、４５０万円の給与収入から試算しますと、期間３５年、土地・建物・諸費用で最高で約３，８００万円まで借入が可能です（但し、他のお借入がない場合です）。
　３年固定１．２％のキャンペーン金利を選択された場合、月々の返済は次のとおりとなります。

（当初３年間の返済額目安、ボーナス返済なし）
3,800万円 35年返済 月々110,850円（概算）
2,750万円 35年返済 月々80,220円（概算　現在のアパート家賃程度）

　但し、３年後に当行基準金利（平成１７年３月現在は３年固定２．２５％）により固定３年、５年、１０年、または変動金利を再選択していただくことになりますが、金利が上昇している場合などは返済額が増加する可能性があります。
　なお、保証会社、土地・建物の評価額、借入期間、他の借入状況などによって、お借入可能額が減額となる場合もあります。
詳しくは最寄りの窓口でご相談下さい。



第21回 住宅ローン控除を受けるには？
質問 　夫の両親が所有し、現在居住している土地に、２世帯住宅を新築しようと考えています。ローンは全額、夫の名義での借入となります。完成したら、まず両親だけ入居し、私たち家族は子供を転校させたくないので、来年の入居をと考えています。今は両親とは生計が別ですが、入居時には両親を夫の扶養家族にする予定です。
そのような場合は同一生計とみなされ、住宅ローン減税が適用されるのでしょうか？
（宇都宮市　41歳　主婦）
回答 　住宅ローン控除を受けるには、「取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き住むこと」という要項があります。ただしこの要項には、状況によっては例外もあります。個々の状況によって判断されますが、今回のような「子供の転校」が理由の場合、例外の対象として認められないケースが多いようです。住宅ローンを組む場合においても、「本人（ローン借入人）が居住すること」を含めた条件がありますので、お近くの窓口にご相談下さい。

　また、両親と同一生計としての判断も両親の収入など個々に判断されますので、予め税務署に相談してみてください。



第20回 ２５年ローンで月７万円くらいですといくらくらい借りることが出来ますか？
質問 　４年後を目安に新築を考えております。現在は両親と離れて暮らしておりますが、新築を機に一緒に暮らすつもりです。その際には実家（両親が現在居住）を親戚に売却する予定で（７００万円程度？）、新築費用にあてるつもりです。
　現在の貯蓄額は4００万円、ローンをきつくしたくないので、あわせた１１００万円を頭金として考えています。そこで、出来ればボーナス支払い無し、２５年ローンで月７万円くらいですといくらくらい借りることが出来ますか。
（高根沢町　36歳　主婦）
回答 　ご質問の「２５年ローン・金利３％」で計算しますと「月々７1,000円」でのご返済で1,500万円程度のご融資が可能であると思われます。ただし、年収が低い場合にはご融資の限度額が減る可能性もあります。
　住宅ローンについては様々な賞品をご用意しておりますが、給与取得者の方で年収が４００万円以上の場合、給与振り込み（不可能な場合は当行指定の公共料金自動振替３種類以上）、及びカードローンご契約を要件に、借入れ全期間が通常金利より年0.7％金利優遇、もしくは固定金利当初３年間のみ年１％（要件に該当しない場合は1.2％）となる商品もございます。
　その他、年齢、収入などによってご利用出来る商品も様々ですので、詳しくは最寄りの窓口までご相談下さい。



第19回　現在住んでいない家が、購入当時よりも担保評価が下がっていても借り換えは可能ですか？
質問 　転勤で数年間、現在住んでいる家（１５年前に購入）を離れることになりました。いずれ戻ってくるので、そのままにしようかと思っております。そこで、借り換えを考えてもいるのですが、住んでいない家の借り換えとなりますが、購入当時よりも担保評価が下がっていても借り換えは可能でしょうか？また、可能でしたら、何か必要なものはありますか？。
（宇都宮市　35歳　主婦）
回答 　まず一般的に住宅ローンをご利用頂く場合、本人又はご家族が居住されることが条件となります。ですから、今回のケースのように居住されない場合、借り換えは出来ません。
　 また、「購入時よりも担保評価が下がっている場合」での借り換えについてですが、「購入時よりも担保評価が下がっている場合」でも対応できる住宅ローン「お借り換え200％ローン」といった商品もございます。この商品は「土地付建物、マンションのお借り換え資金」＋「お借り換え諸費用」で、最高5,000万円以内、期間は最長35年以内、団体信用生命保険も付いている住宅ローンです。
　必要書類や詳しい内容につきましては最寄りの窓口にご相談下さい。



第18回 土地のみの購入でもローンを組むことは可能ですか？
質問 　主人の仕事の関係でしばらくは地元にもどれないのですが、将来地元でマイホームを建てたいと考えております。そこで、実は気になる土地があり出来ればそこにと思っております。土地のみの購入でもローンを組むことは可能でしょうか。
回答 　一般に、土地のみの購入の場合でも住宅ローンを組むことは可能です。但し、将来住宅を建てられた場合、そこに居住することや、建築予定の住宅についての資金計画などを提出していただく場合もあります。
　また、当行の場合、お客様またはご家族が現在当行の営業区域内のお住まいであることが必要です。

　詳しくはお近くの窓口までご相談下さい。



第17回 住宅ローンを組んだ時に入る保険の種類と特徴
質問 　住宅ローンを組んだ時に入る保険がいくつかあると聞きました。それはどんな種類の保険ですか？その特徴や条件なども教えて下さい。
（宇都宮市　41歳　主婦）
回答 ○債務返済支援保険
　被保険者（ローン借入人）が、病気や怪我により全く動けない状態が免責期間３０日を超えて継続した場合に、保険金によりローンの返済を最長で３年間サポートする保険です。任意加入の保険で、月々の保険料は返済額１万円あたりわずか５８円です。

○団体信用生命保険
　被保険者（ローン借入人）が死亡、高度障害になった時にローンの残額を保険金で一括返済する仕組みの保険です。一般的に加入が条件であり、保険料は銀行が負担することになっています。（住宅金融公庫を利用した場合は任意加入で、保険料はお客様負担となります）

○火災保険
　ローンの融資機関を保険期間とし、原則として時価額を保険金額とする長期特約火災保険にご加入頂きます。保険料は建物の構造によって異なります。（保険に質権を設定させていただく場合もございます）

※質権--ローン借入人がその債権（住宅ローン）の担保として、借入人又は第三者（物上保証人）から受け取ったものを弁済されるまで留置して、弁済されない場合には、担保物から優先弁済を受けることのできる権利。

詳しくは最寄りの窓口までご相談下さい。



第16回 二世帯住宅のローンの組み方
質問 　二世帯住宅を検討しています。住宅ローンを組むときに親（父）と主人のどちらがくんだほうがいいですか？また親子ローンで組んだほうがいいでしょうか？
　税金の控除等も含めて、おすすめのローンの組み方を教えてください。
（石橋町　33歳　主婦）
回答 　お父様かご主人が単独でローンを組んだ場合、借入人・保証人（年収を合算する場合や、土地・建物に共有特分がある場合など）の年齢によっては借入れ期間が制限される場合があります。（完済時年齢８０歳未満が最長）
　住宅ローン控除は借入人のみが受けられることとなっており、連帯保証人は適用を受けることが出来ません。
　親子二世代ローンで組んだ場合は、お父様の完済時の年齢制限がありません。親子で連帯債務となり、共有時分の割合に応じて親・子ともに住宅ローン控除の適用が受けられます。
　住宅金融公庫をご利用の場合、お父様が連帯債務者となることが出来ますので、収入合算する場合によっては、完済時年齢に制限がありません。
　年齢・収入などによりお勧めできる商品が異なりますので、詳しくは最寄りの窓口までご相談下さい。
　なお、それぞれ負担する資金の割合、取得する建物（土地）の時分によっては贈与税が課税される場合がありますので注意が必要です。



第15回 銀行、住宅金融公庫等で組むローンのそれぞれのメリット・デメリット
質問 　近々、家を新築する計画が有ります。主人は公務員ですが住宅ローンをどこで組もうか迷っています。銀行、住宅金融公庫等が考えられると思いますが、それぞれのローンのメリットやデメリット、このような組み方良いのでは、という提案があれば教えて下さい。
回答 　様々な住宅ローンの組み方がありますが、当行の住宅ローンでは、住宅の購入資金に加えて購入にかかる諸費用まで借入可能なローンもあります。金利は半年毎にその時々の金利状況に応じて変動する変動金利選択型と、金利の据え置き期間を３年、５年、１０年から選択していただく固定金利選択型があります。金利は融資実行時の金利が適用されます。選択された固定金利期間終了後には、その時の金利から再び３年、５年、１０年の固定金利または変動金利を選択して頂きます。借入時に保証会社への保証料や抵当権設定費用等がかかりますが、条件によっては保証会社なしのローンもございます。
　また、借入れた方が亡くなった時に、ローン全額を返済するための団体信用生命保険に借入期間中加入していただきますが、保険料は銀行負担となっています。
　住宅金融公庫は一定割合の自己資金が必要で、申し込み時点で当初１０年間の金利と１１年目以降の金利が決まります。団体信用生命保険の加入は条件ではありませんが、保険料はお客様負担となります。
　また、住宅金融公庫と提携した長期３５年固定金利のローンもございます。詳しくはローンプラザ窓口にご相談下さい。



第14回 二世帯住宅の場合の有利なローンの組み方
質問 　子どもが二世帯住宅を検討しています。その際、私たち夫婦も同居の予定です。住宅ローンを組むときに有利な組み方は有りますか？また税金などで優遇されることはありますか？
（壬生町 52歳 会社員）
回答 　親子二世代用の住宅ローンがあります。一般の住宅ローンと基本的には同じですが、親子で債務者になっていただきます。
　住宅金融公庫の場合には、条件が揃うと二世帯住宅割増融資を利用できることがあります。
　税金面では、親子二世代住宅ローンは、一定の要件を満たしていれば、親子で住宅関連の優遇税制の適用を受けることができます。
　住宅関連税制では、住宅ローンを利用して居住用財産を購入した場合、一定の要件を満たしていれば「住宅ローン控除」の適用が受けられ、年末のお借入残高に応じて所得税が軽減されます。詳しくは税務署にご相談下さい。



第13回 変動金利と固定金利、どちらを選べば良い？
質問 　マイホームの購入を主人と検討しています。今、住宅ローンの資料などを見ていますが、とても金利が低いのには魅力を感じます。しかし一定の期間で見直される変動金利と、長い期間を考慮した固定金利と、どちら選べば良いのか迷います。アドバイスお願いします。
（高根沢町　34歳　会社員）
回答 　当行の場合では、変動金利は半年毎にその時々の金利状況に応じて変動いたします。固定金利は3年、5年、10年を用意しています。変動金利から固定金利はいつでも変更可能で、固定金利は選択された固定期間の間、金利を据え置き、その期間が終了した時点で、再び変動・固定（３年、５年、１０年）を選択していただく事になります。どのタイプで選択するかはお客様の判断ですが、一般的には金利上昇傾向の時は固定金利を選択し、金利低下傾向の時は変動金利を選んで借入する方が便利です。なお、変動金利から固定金利に変更する場合は5,250円の事務取扱手数料がかかります。

　詳しくは最寄りの窓口にご相談下さい。



第12回 ローンの返済が住んでいない家を住み替えたいです。負担を少しでも減らす方法や良い住宅ローンはありますか？
質問 　現在住んでいる家を住み替えたいと思っています。しかし返済がまだ4年くらいあり、売却損がでそうです。負担を少しでも減らす方法や良い住宅ローンは有りますか？
（鹿沼市　48歳　会社員）
回答 　マイホームを売却した時の売却損失に対する税金面での特例があります。所有期間が５年を超え、一定要件を満たすマイホームを売却して損失が生じ、新たにマイホームを住宅ローンを使って買い換えた時は、その損失額を他の所得から控除することができます。また、その年に控除しきれなければ、譲渡した年の翌年以後３年間、各年分の所得金額から控除することが出来ます（全体の所得が減った分、確定申告を通じて納税額が軽減されます）。この特例と新たな住宅ローンで取得した時の「住宅ローン控除」との併用も可能です。但し、これらの控除を受けるためには、いくつかの要件がありますので、前もって税務署にご確認下さい。

　当行では同じ方に２つ以上の住宅に関してのローンは取り扱っておりません。ケースにもよりますが、既存の住宅ローンは全額返済していただくことが最低の条件となります。しかし、当行では住宅を買い換えたいが、現在の住宅を売却しても住宅ローン残高が残ってしまう、という方に対処した住み換え用のローンもございます。このローンは、新規購入物件は申込時、入居可能な「建売物件・マンション」（中古含む）に限定されています。

　詳しくは最寄りの窓口にご相談下さい。



第11回 転職して間もないのですが、住宅ローンは組めますか？
質問 　来春、子どもが小学校に入学するので、子供部屋を与えてあげたいと思い、マイホームを検討しています。現在、賃貸マンションに住んでいるので、その分をマイホームの支払いにしたいと思っています。収入も自分では平均だと思いますが、気になる事があります。転職して1年半なのですが、住宅ローンは組めるのでしょうか？
（佐野市　32歳　会社員）
回答 　住宅ローンの商品によって基準が異なりますが、原則として源泉徴収票が1年分出ていれば、住宅ローンのお申込みができる場合もあります。（平成15年1月から12月まで現勤務先で勤務していること・平成16年4月現在として）
　なお、転職のご事情、過去の転職履歴等を参考にお伺いする場合もあります。
　また、住宅金融公庫をご利用となる場合、給与所得の方であれば勤務年数の基準はございません。（例外もありますのでご確認下さい）
　賃貸マンションの家賃分をローン支払いにしたいとの事ですが、マイホームを取得した場合、固定資産税等の納付も考慮し、無理のないご返済額にすることをお勧め致します。
　詳しくは最寄りの窓口にご相談下さい。



第10回 自分の希望によって購入できる家はいくらですか？
質問 　来年にはマイホームを、と思っています。現在、自己資金が230万円有り、主人の所得は480万円くらいです。年齢は34歳です。月々の返済は5万円前後、ボーナスであまり支払いたくないので10万円くらいにしたいです。この条件だと、いくらくらいの家が買えますか？
（宇都宮市　32歳　主婦）
回答 　お客様のご希望により算出した結果、概算の借入可能額は2,000万円です。（自己資金230万円で計2,230万円）注意が必要なのは、登記費用や火災保険料等の諸経費がかかることと、家を新築された場合は引越費用や家具等の購入が伴う場合もあることです。なお、既にローン等の借入がある時や、購入される土地建物の評価によっては、借入可能額が減額となる場合もあります。
【算出根拠例】
借入金額 2,000万円（内、ボーナス元金500万円）
借入期間 35年
利　率 2.25％
返済額 毎月　51,635円
ボーナス 103,204円

詳しくは、最寄りの窓口にてご相談下さい。



第9回 余裕ができた場合、返済年数を減らした方が良い？このままの返済金額で預金しておいたほうが良い？
質問 　家を購入して10年を超えました。購入当時、25年ローンを組んで今まで返済してきましたが、子どもの教育費の負担が少なくなってきたので余裕がでてきました。まとまったお金ができたら繰り上げ返済し返済年数を減らしたほうが良いのか、このままの返済金額で預金しておいたほうが良いのか、主人と迷っています。どちらが良いか教えてください。
（宇都宮市　45歳　主婦）
回答 　まとまったお金を一部繰り上げ返済されるということは、返済分については今後お利息がかかりませんので、お得といえます。ただ、予想外の急な出費や定年後の生活設計の備えなど、お客様の将来のことも踏まえてご検討ください。なお、繰り上げ返済時には、内入される金額に応じて事務手数料がかかる場合がございますので、事前に最寄りの各金融機関窓口にてご確認・ご相談ください。



第8回 住宅ローン控除とは？
質問 　この間、住宅展示場に行った時にある会社の営業の人から今は住宅ローン控除もあるので時期としては建て時ですと言われました。まだ住宅の事をよく勉強していないので分からなかったんですが、住宅ローン控除って何ですか？これはお得なことなんですか？あと、どのようにすれば控除されるんですか？教えてください。
（壬生町　27歳　主婦）
回答 　住宅ローン控除とは住宅ローンを使って住宅を新築・購入または増改築した方に対して、毎年の年末時点のローン残高の一定割合を所得税から控除するという減税制度です。
　控除期間は、入居の年から10年間で、平成16年末までに居住開始した場合、毎年末のローン残高（最大5,000万円）の1％を所得税から控除できます。控除を受けるための条件として、マイホーム取得後6カ月以内に入居し、かつ入居後引き続き居住していることやその年の合計所得が3,000万円以下であること等一定の条件を満たすことが必要です。手続きとしては、給与所得者（サラリーマン）の場合、取得後1回目の確定申告が必要です。ただし2年目からは、年末調整の際に控除が受けられます。
　お近くの窓口でもアドバイスできますが、詳細や疑問点については税務署にてご相談・ご確認ください。



第7回 家を購入する場合、現在低金利でも購入しないで頭金を貯めてからのほうが良いのですか？
質問 　3年後くらいまでに頭金を貯めて、家を購入しようと思ってます。しかし生活の出費が多くて思うように貯金ができない状態。親からの援助も期待できません。頭金300万円くらい貯めたいな～と思っていますが現在130万円しか有りません。4年間でこの貯金額です。購入後の支払い期間を考えると、現在低金利でも購入しないで、頭金を貯めてからのほうが良いのでしょうか？
（鹿沼市　33歳　主婦）
回答 　お客様の年収や他の借入状況、年齢、ご希望の返済期間等によって、お借入可能な金額や月々の返済額が変わります。また借入に際し、保証料等の諸経費がかかります。当行の場合、住宅ローンはご購入物件の「評価額＋諸経費」の100％までお借入できる商品がございますが、頭金（自己資金）が多いに越したことはありません。お客様の生活設計やご購入を考えておられる住宅等を踏まえて、最寄りの住宅ローン窓口にご相談下さい。



第6回 一般的によく利用される住宅ローンは何ですか？
質問 　まだ主人とはマイホームの話をしていませんが、私個人は近いうちにマイホームが欲しいなと思っています。勉強不足なところもあって、住宅ローンの種類の多さと、自分たちがどの住宅ローンを選べばいいか分かりません。
　一般的に皆さんがよく利用している住宅ローンは何ですか？主人は会社員で私もパートをしています。
（宇都宮市　28歳　パート）
回答 　住宅ローンは、ご購入される住宅の価格・自己資金額・ローン借入予定額・ご返済予定期間・お客様の年収などをご相談のうえ、条件に適したローンを選ばれることをおすすめします。
　当行の場合、金額上限5千万円、期間最長35年が一般的な住宅ローンです。ご返済は変動金利か、3年・5年・10年の固定金利があります。（担保は、ご購入される物件となります）
　ある程度、購入物件を絞り込まれましたら、建築会社及び銀行側へご相談いただければと思います。その際はお近くの窓口へご相談いただき、お客様の条件にあった住宅ローンを選択、ご案内させていただければと思います。



第5回 住宅ローンの残高を確認する方法と、ローン借入人の死亡時は残された家族に負担がかかるのかどうか教えてください。
質問 　父が所有していた土地と建物を相続することになりました。まだ住宅ローンが残っているみたいなのですが、現在いくら有るのか調べる方法ってありますか？また、父がいなくなると残った家族には住宅ローンの負担がかからないと、最近家を建てた友達が言っていましたが本当ですか？建築してから20年くらい経ちますが......ぜひ、教えて下さい。
（宇都宮市　32歳　会社員）
回答 　住宅ローンの残高確認については、ローン取扱銀行にお問い合せすれば確認することができます。その場合、お客さまがお父様の相続人であることを確認できる資料【戸籍（除籍）謄本や、お客さまの運転免許証等】が必要になります。万一、ローンの取扱銀行が分からない場合、お父様の普通預金通帳（毎月返済していた記録が残っています）で確認するか、または、住宅ローンには通常、抵当権がついていますので、法務局で登記簿謄本を調べれば確認することができます。また、ご友人のように住宅ローン専用の生命保険に加入していれば（最近は加入するのが一般的です）、ローン借入人の死亡時には残っている住宅ローンは死亡保険金で全額返済されます。住宅ローン専用の生命保険に加入されているかどうか、その際のお手続きについてはローン取扱銀行にご相談・お問い合せください。



第4回 ローンを借り換えても住宅取得控除は適用されますか？
質問 　現在35年でローンを組んでいます。借り換えを考えているのですが、借り換えでも住宅取得控除は適用されますか？また、借り換えのほかに総支払い額を減らす方法はありますか？
（鹿沼市　35歳　主婦）
回答 　住宅取得控除を受ける要件には面積などの他、住宅ローンの期間が10年以上であることといった基準があります。ローンを借り換えた場合、借り換え後の返済期間を10年未満にすると、住宅取得控除の適用が受けられなくなります。ここでいう10年未満は、借り換えの日から借り換え後のローンの完済日までを期間とみますので、借り換えをする前のローンの返済期間は加味しません。ローンの総支払額を減らす方法は、利息額を減らすことです。ローンの金利を下げるための借り換えは、月々の利息額が減りますので総支払額も減らすことになります。その他、ローンの期間を短くする、月々の返済額を増額する、余裕資金を元金に中途内入れすることなどによって、利息額を減らせば総支払額を減らすことができます。当行では、お客さま各々の借り換えのシュミレーションもできますので、詳しくはお近くのローン窓口にご相談下さい。



第3回 マイホームを購入する時に必要な自己資金はどのくらいでしょうか？
質問 　将来的にマイホームの購入を考えていますが、購入する時に自己資金はどのくらい必要でしょうか？通常、購入物件の２～３割と聞いています。ただチラシ等を見ていると自己資金なしでも購入できる物件もあるのですが。是非、アドバイス下さい。
（河内町　２８歳　主婦）
回答 　一般的には、購入物件と諸経費の合計金額の２割くらいは、必要と言われています。高額な買物だけに、資金の準備がないと購入後の生活が圧迫される恐れがあるからです。自己資金があれば、借入による返済金額も低くなり、楽になります。
　 しかし、現在は物件価格や金利が低いなど、購入するには絶好のチャンスです。当行の場合でお話しますと、自己資金が少ないけれどマイホームの購入を希望される方に対し、新１００％住宅ローンとして、購入物件の担保評価額の１００％までご利用いただけるローンをご用意しております。また、本ローンは諸費用（保証料、保証会社事務手数料、火災保険料、登記料）も借入できます。なお、借入に関しましては諸条件がございますので、お近くの当行ローン窓口まで、お問い合わせ下さい。



第2回 長期間住宅ローンを返済していく中で、変動金利と固定金利どちらがメリットがありますか？
質問 　マイホームの建て替えを考えています。各銀行の住宅ローンの資料を見ていると、とても金利が安く魅力を感じます。しかし、長期間住宅ローンを返済していく中で、将来的なことも踏まえて変動金利と固定金利どちらがメリットがありますか？
　また、それぞれのデメリットはなんですか？是非アドバイス下さい。
（宇都宮市　30歳　主婦）
回答 　住宅ローンには変動金利及び固定金利がございます。変動金利は金利動向によって年2回ローン金利を見直すのもです。市場金利が下がった場合にローンの金利も下がるというメリットがありますが、反対に市場金利が上がった場合はローン金利も上がることになります。
　固定金利の場合は、市場金利が上がってもローン金利はお約束の期間は据え置かれるというメリットがあります。但し、市場金利が下がった場合でもローン金利は据え置かれます。
　当行の住宅ローンの場合でお話しいたしますと、固定金利は３年固定、５年固定、１０年固定の中から、ご選択された期間内であれば、ローンの金利が据え置かれます。
なお、変動金利はいつでも固定金利に変更できますが（変更手数料5,150円がかかります）、固定金利は選択された期間終了まで変動金利や他の固定金利への変更ができません。期間終了時に、その時の金利水準で固定金利（3年、5年、10年）または変動金利を、ご選択していただくことになります。
　どちらについてもメリット・デメリットと一概には言えませんが、このようなことを含めて、お客様の生活設計に合わせてご検討いただきたいと思います。



第1回 住宅ローンはいくらくらい借りられますか？
質問 　住宅の購入を考えていますが、住宅ローンがいくらぐらい借りられるのか、分かりません。借り入れできる金額が分かればマイホーム選びに役立つのですが。ちなみに主人の年収は、約500万円です。ぜひ、教えて下さい。
（宇都宮市　32歳　主婦）
回答 　購入する物件地にもよりますが、年収のみで試算すると3,500万円程度は借り入れ可能と思われます。またこのようなご時勢ですので、余裕をもった計画を立てられた方が良いと思います。分かりやすいように当行の例でご説明いたします。当行では、土地・建物資金の他に、住宅ローン取り扱いにかかる費用として、保証料、手数料、火災保険料、登記費用についてもお借り入れ可能な「新100％住宅ローン」をご用意しております。
　ご利用いただける方としては、
● 申込時年齢が満20歳以上満65歳未満、完済時満80歳未満の個人の方。
● 前年度年収100万円以上の方。
● 現在のお勤め先に、2年以上（法人役員の方は3年以上）自営業の方は、3年以上営業。
● 原則として団体信用生命保険に加入が認められている方。
（保険料　は当行が負担いたします）
● 当行指定保険会社の保証が受けられる方。

ご融資金額　　6,000万円以内（1万円単位）
ご融資期間　　最長35年以内 （年単位）となります。
（あくまで当行例）

今月のポイント
実際に借入れできる金額はローンの商品や金利、返済期間によって変わるから、最寄りの金融機関の窓口で相談した方がイイゾ。